Beleihungswert und Blankoanteil

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank in ihren eigenen Büchern ansetzt — und der liegt regelmäßig darunter. Aus der Differenz zwischen Darlehen und Beleihungswert entsteht der Blankoanteil, und der ist der Punkt, an dem viele Finanzierungen kippen.

Verkehrswert und Beleihungswert sind zwei verschiedene Zahlen

Der Verkehrswert beschreibt, was am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert beschreibt, was die Bank dauerhaft für werthaltig hält — also den Wert, den sie auch in einem schlechten Marktumfeld noch realisieren könnte. Deshalb zieht sie einen Sicherheitsabschlag ab.

Typisch ist ein Abschlag von 20 %, die übliche Spanne liegt bei 20 bis 30 %. Bei einem Verkehrswert von 400.000 € und einem Abschlag von 20 % ergibt sich ein Beleihungswert von 320.000 €.

Der Blankoanteil

Alles, was das Darlehen oberhalb des Beleihungswerts ausmacht, ist aus Sicht der Bank unbesichert. Dieser Teil heißt Blankoanteil. Er ist nicht verboten, aber er kostet: er belastet die Eigenkapitalunterlegung der Bank, er verschiebt die Entscheidung auf eine höhere Kompetenzstufe, und er wirkt sich auf die Konditionsgestaltung aus.

Blankoanteile liegen bankseitig regelmäßig bei höchstens etwa 750.000 bis 1 Mio. €. Oberhalb dieser Größenordnung wird es in der Praxis schwierig, auch bei sehr guter Bonität.

Genau diese Mechanik zeigt die Bildmarke dieser Seite: der gefüllte Bereich unten ist der besicherte Teil, der offene Rahmen darüber der Blankoanteil, die Messinglinie ist die Beleihungsgrenze.

Die drei Bewertungsverfahren

Warum das Ertragswertverfahren der größte Hebel ist

Beim Ertragswertverfahren zählt nicht der Preis, den jemand zu zahlen bereit ist, sondern die Miete, die dauerhaft erzielbar erscheint. Ein Mehrfamilienhaus kann am Markt 1 Mio. € wert sein und im Ertragswertverfahren — wegen Mietspiegel und Ertragslogik — nur mit 500.000 € bewertet werden. Aus dieser Lücke entsteht ein großer Blankoanteil, der durch Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten geschlossen werden muss.

Umgekehrt gilt bei Wohnung und Einfamilienhaus: wer günstig einkauft, erreicht tendenziell einen höheren Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis, weil sich der Wert nicht am gezahlten Preis orientiert.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Wert der Immobilie. Er ist die Kennzahl, über die Banken das Risiko einer Finanzierung auf einen Blick einordnen. Ein Auslauf von 80 % ist unauffällig, 100 % wird deutlich strenger geprüft, oberhalb von 110 % braucht es sehr gute Bonität und in der Regel Zusatzsicherheiten.

Der Unterschied zwischen 90 % und 100 % ist dabei nicht nur eine Frage der Genehmigung: In dieser Stufe ist häufig ein Zinsnachlass von etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkten erreichbar.