Eigenkapital aufbauen

Wer merkt, dass die Kaufnebenkosten noch nicht gedeckt sind, hat kein Produktproblem, sondern ein Zeitproblem. Diese Seite erklärt die Mechanik dahinter: was als hartes Eigenkapital zählt, welche Rolle der Zeithorizont spielt und wie sich Sparrate, Zeitraum und Verzinsung zueinander verhalten.

Was Banken als hartes Eigenkapital anerkennen

Hartes Eigenkapital ist Geld, das zum Zahlungszeitpunkt sicher und frei verfügbar ist und dessen Herkunft nachweisbar ist. Typischerweise anerkannt:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Bauspar- und Sparguthaben
• Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen
• Wertpapierdepots, in der Regel mit Bewertungsabschlag, weil der Kurs schwankt
• Eigenleistung am Bau, meist gedeckelt und nur bei nachvollziehbarer Kalkulation
• ein Grundstück, das bereits im Eigentum ist

Nicht als hartes Eigenkapital gilt üblicherweise, was erst noch entstehen muss oder an Bedingungen hängt: ein in Aussicht gestelltes Erbe, eine erwartete Bonuszahlung, ein Verkaufserlös ohne unterschriebenen Vertrag oder ein zweckgebundener Konsumentenkredit. Ein aufgenommenes Darlehen wird nicht zu Eigenkapital, indem es auf einem anderen Konto liegt — die Haushaltsrechnung sieht die Rate.

Warum der Zeithorizont die entscheidende Größe ist

Die Höhe der Sparrate ist die offensichtliche Stellschraube. Die wirksamere ist der Zeitraum, weil er zwei Dinge gleichzeitig tut: er summiert Einzahlungen, und er lässt Zinseffekte auf bereits Eingezahltes wirken. Beides zusammen ergibt einen Verlauf, der am Anfang flach aussieht und später deutlich steiler wird.

Der zweite, oft übersehene Punkt: Der Zeithorizont bestimmt, wie viel Schwankung ein Guthaben überhaupt vertragen darf. Geld, das in zwei Jahren zum Notartermin sicher verfügbar sein muss, hat andere Anforderungen als Geld, das in fünfzehn Jahren gebraucht wird. Diese Unterscheidung ist keine Frage der Rendite, sondern der Planbarkeit.

Sparrate, Zeitraum und Verzinsung im Verhältnis

Rein rechnerische Darstellung mit einer klar gekennzeichneten Annahme von 3,0 % jährlicher Verzinsung, monatliche Einzahlung jeweils zum Monatsende, Zinsen jährlich gutgeschrieben, ohne Steuern und ohne Kosten. Die Annahme ist keine Prognose und keine Zusage. Andere Verzinsungen führen zu anderen Ergebnissen.

Ablesbar ist vor allem das Verhältnis: Eine Verdopplung der Sparrate verdoppelt das Ergebnis. Eine Verdopplung des Zeitraums von fünf auf zehn Jahre bringt mehr als das Doppelte, von fünf auf fünfzehn Jahre mehr als das Dreifache. Der Unterschied zwischen den Zeilen ist eine Entscheidung, der Unterschied zwischen den Spalten ist Geduld.

Zusatzsicherheiten als zweiter Weg

Eigenkapital muss nicht zwingend als Guthaben vorliegen. Banken akzeptieren typischerweise auch Sicherheiten, die den Blankoanteil verringern: eine weitgehend abbezahlte weitere Immobilie, ein Wertpapierdepot mit Bewertungsabschlag, Guthaben aus Bausparverträgen und Lebensversicherungen. Der Effekt ist derselbe — der unbesicherte Teil des Darlehens sinkt.

Warum sich das doppelt rechnet

Mehr Eigenkapital erleichtert nicht nur die Genehmigung. Es senkt den Beleihungsauslauf, und dieser Auslauf steuert die Konditionsgestaltung. Zwischen 90 % und 100 % liegt häufig ein Zinsnachlass von etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkten. Wer die letzten Prozentpunkte zusammenbekommt, spart also zweimal: einmal an der Darlehenshöhe und einmal am Zinssatz über die gesamte Zinsbindung.