Eigenkapital

Eigenkapital entscheidet nicht nur darüber, ob eine Finanzierung genehmigt wird, sondern auch darüber, was sie kostet. Der wichtigste Satz dazu ist unspektakulär: die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenmitteln kommen. Sie sind nicht besicherbar und schlagen sonst unmittelbar auf den Blankoanteil durch.

Kaufnebenkosten zuerst

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision sind Kosten, die keinen Gegenwert schaffen, den eine Bank beleihen könnte. Wer sie mitfinanziert, erhöht das Darlehen ohne jede zusätzliche Sicherheit — der Betrag landet also direkt im Blankoanteil.

Was 90 statt 100 Prozent bringt

Zwischen einer Finanzierung mit 90 % und einer mit 100 % Beleihungsauslauf liegt häufig ein Zinsnachlass von etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkten. Über eine Zinsbindung von zehn Jahren summiert sich das bei einem Darlehen von 400.000 € auf einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag — zusätzlich zu der geringeren Restschuld.

Vollfinanzierung und darüber hinaus

• 100 % — möglich, wird aber strenger geprüft. Die Kaufnebenkosten kommen dann aus Eigenmitteln, das Darlehen entspricht dem Kaufpreis.
• 110 % — nicht ausgeschlossen, verlangt aber sehr gute Bonität, Spielraum in der Bewertung und eine passende Bankstruktur. Hier wird auch die Kaufnebenkostenseite mitfinanziert.

Bei hohen Beleihungsausläufen agieren Banken derzeit zurückhaltender als in der Niedrigzinsphase, unter anderem wegen regulatorischer Vorgaben zur Eigenkapitalunterlegung.

Zusatzsicherheiten

Hartes Eigenkapital lässt sich stützen, ohne dass Geld fließt. Typischerweise anerkannt werden:

• eine weitgehend abbezahlte weitere Immobilie, die zusätzlich belastet werden kann
• ein Wertpapierdepot, in der Regel mit deutlichem Bewertungsabschlag
• Guthaben aus Bausparverträgen und Lebensversicherungen
• Bürgschaften aus dem engen familiären Umfeld, je nach Haus unterschiedlich bewertet

Was in welcher Höhe angerechnet wird, unterscheidet sich zwischen den Häusern erheblich und ist Teil der Bewertung des Gesamtfalls.