Kapitalanlage

Beim Eigenheim steht die Frage im Vordergrund, ob der Haushalt die Rate dauerhaft trägt. Bei der Kapitalanlage verschiebt sich der Blick: Machbarkeit und Abwicklungsgeschwindigkeit werden zur eigentlichen Größe, weil ein Objekt am Markt nicht wartet.

Orientierungsgrößen, Beispiel Rhein-Main

• Single ab etwa 3.000 € Netto, darunter sind es Ausnahmefälle.
• Paare ab etwa 4.500 bis 5.000 € Netto.
• Bei 3.000 € Netto gilt ein Finanzierungsvolumen von etwa 300.000 bis 400.000 € als angemessener Rahmen — nicht weil mehr technisch unmöglich wäre, sondern um Klumpen- und Mietausfallrisiken zu begrenzen.

Diese Werte sind Größenordnungen für einen konkreten regionalen Markt und keine Regel. In anderen Regionen verschieben sich Miethöhen, Kaufpreise und damit die ganze Rechnung.

Anforderungen an das Objekt

Das Objekt muss überwiegend wohnwirtschaftlich sein. Reine Gewerbeobjekte — Hallen, Hotels, Ladenzeilen — bleiben in der wohnwirtschaftlichen Finanzierung außen vor und laufen über andere Strukturen. Ein Mehrfamilienhaus mit integrierter Gewerbeeinheit kann dagegen funktionieren, solange der wohnwirtschaftliche Anteil überwiegt.

Wie die Miete gerechnet wird

Die Kaltmiete wird nicht voll angesetzt. Übliche Abschläge liegen bei 10 oder 25 % — je nach Haus. Bei 1.000 € Kaltmiete rechnet die eine Bank mit 900 €, die nächste mit 750 €. Dazu kommt die Haushaltspauschale, die je nach Haus als 35 % vom Netto oder als Festbetrag von 3.000 € angesetzt wird.

Mietverträge und Kapitalgesellschaften

Bei Kapitalgesellschaften stärken Mietverträge mit regelmäßigen oder indexierten Erhöhungen den Kapitaldienst, weil sie die künftige Ertragsseite planbar machen. Umgekehrt schwächen unbefristete Verträge weit unter Marktniveau die Bewertung — im Ertragswertverfahren schlägt das direkt auf den Beleihungswert durch.

Bewertung nicht vergessen

Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt der Blick auf das Bewertungsverfahren, bevor der Kaufpreis feststeht. Wer mit einem Ertragswert deutlich unterhalb des Kaufpreises rechnen muss, braucht entweder mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten.