Haftpflicht rund um die Immobilie
Wer eine Immobilie besitzt, haftet für das, was von ihr ausgeht. Das ist keine Nebensache: Die Verkehrssicherungspflicht trifft den Eigentümer, und bei Personenschäden geht es schnell um große Summen. Für Kapitalanleger ist das die relevanteste Seite dieses Bereichs.
Alle Zahlen auf dieser Seite sind typische Größenordnungen aus verbreiteten Bedingungswerken, keine Regel. Bedingungswerke unterscheiden sich erheblich — maßgeblich ist immer der eigene Vertrag.
Das selbst genutzte Haus ist meist schon abgedeckt
Für ein selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus ist das Haus- und Grundbesitzerrisiko in vielen Privathaftpflichttarifen bereits enthalten. Ob und in welchem Umfang, steht im Vertrag — das ist der erste Punkt, den man nachsieht, bevor man etwas Zusätzliches erwägt.
Wer eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht braucht
- Eigentümer vermieteter Objekte
- Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
- Eigentümer unbebauter Grundstücke
- Objekte mit gewerblicher Einheit im Haus
- Wohnungseigentümergemeinschaften für das Gemeinschaftseigentum
Verkehrssicherungspflicht
Als Eigentümer musst du dafür sorgen, dass von deinem Grundstück niemand gefährdet wird. Wer dieser Pflicht nicht genügt, haftet.
Typische Fälle
- Streu- und Räumpflicht nicht erfüllt, ein Passant stürzt
- ein Dachziegel löst sich bei Sturm
- ein Ast fällt von einem Baum, dessen Zustand nicht kontrolliert wurde
- ein provisorisch gesichertes Treppengeländer gibt nach
- eine defekte Beleuchtung im Treppenhaus führt zu einem Sturz
Die Streu- und Räumpflicht richtet sich nach der kommunalen Satzung; üblich sind Werktage in einem Zeitfenster am Tag. Sie kann auf Mieter übertragen werden — die Überwachungspflicht bleibt aber beim Eigentümer. Die Baumkontrolle ist eine eigene, regelmäßig zu erfüllende Pflicht.
Als Deckungssumme werden typischerweise mindestens einige Millionen Euro genannt, mit derselben Begründung wie bei der Privathaftpflicht: Personenschäden erreichen schnell große Summen.
Während der Bauzeit: Bauherrenhaftpflicht
Wer baut oder umfangreich saniert, haftet als Bauherr für Schäden, die Dritten auf der Baustelle entstehen — der klassische Fall ist der Passant, der in eine ungesicherte Baugrube stürzt. Diese Phase deckt die Bauherrenhaftpflicht ab, die sich anschließend in die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht überführen lässt. Sie greift häufig auch für Bauhelfer, oft begrenzt auf eine bestimmte Bausumme.
Wichtig für den Zeitpunkt: Der Schutz muss vor Baubeginn stehen, nicht nach der ersten Rechnung. In der Bauphase sind daneben typischerweise Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung ein Thema.
Verbindung zur Finanzierung: Banken finanzieren Neubau und Sanierung. Der Haftungsübergang beim Baubeginn fällt zeitlich mit der ersten Auszahlung zusammen — und wird dabei regelmäßig vergessen, weil in dieser Phase alle auf den Bautenstand schauen.
Öltank: Gewässerschadenhaftpflicht
Wer einen Heizöltank besitzt, haftet für Schäden am Gewässer und am Grundwasser, und diese Haftung greift auch ohne eigenes Verschulden. Die Schadenbeseitigung bei Bodenkontamination kann sehr teuer werden, weil Aushub, Entsorgung und Sanierung dazugehören.
Kleine Tanks im selbst genutzten Gebäude sind je nach Bedingungswerk in der Privathaftpflicht oder in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bis zu einer bestimmten Größe mitversichert, oberhalb davon braucht es einen eigenen Einschluss. Die Grenzen unterscheiden sich erheblich und sind im Vertrag nachzusehen.
Photovoltaik und Wärmepumpe
Anlagen zur Energieerzeugung erzeugen ein eigenes Haftungsrisiko und gelten gleichzeitig gegenüber der Gebäudeversicherung als Risikoveränderung. Beide Seiten sind zu betrachten: die Haftpflicht für Schäden, die von der Anlage ausgehen, und die Sachversicherung für Schäden an der Anlage selbst. Bei Einspeisung ins Netz kommt je nach Umfang eine gewerbliche Betrachtung hinzu. Siehe auch Wohngebäude.
Passend dazu im Rechner: Für vermietete Objekte zeigt Modul 4 den Kapitaldienst nach zwei Rechenweisen. Zur Einordnung passt auch Kapitalanlage. Zum Rechner